Uwaga: Poniższy artykuł pomoże Ci w: Nowe zasady dotyczące kredytów hipotecznych na rok 2023 i ich wpływ na nabywców domów
W ciągu ostatnich dwóch lat kanadyjskie ceny nieruchomości poszybowały w górę (zamierzona gra słów), przy wzroście cen o 20% do 40% na wielu czołowych rynkach.
W wyniku tego przegrzania Urząd Nadzoru Instytucji Finansowych (OSFI) podniósł minimalna stawka kwalifikująca dla nieubezpieczonych kredytów hipotecznych do 5,25%.
Nowe przepisy oznaczają, że kupujący, którzy ubiegają się o kredyt hipoteczny bez ubezpieczenia, będą musieli przejść trudniejszy test warunków skrajnych i wykazać pożyczkodawcy, że ich dochody wspierają kredyt hipoteczny według oferowanej stawki plus 2% lub 5,25%, w zależności od tego, która wartość jest wyższa.
Nie jest jasne, czy ta nowa zasada dotycząca kredytów hipotecznych pomoże stłumić obecne szaleństwo na rynkach nieruchomości.
To powiedziawszy, eksperci szacują, że ten ruch obniży siłę nabywczą nabywców domów o około 4% do 5%.
Inne pomysły, które pojawiły się w celu ograniczenia niezrównoważonych wzrostów cen domów, obejmują usunięcie zwolnienia z zysków kapitałowych z głównych miejsc zamieszkania.
Budżet federalny na 2022 r. zawierał kilka propozycji, które będą miały wpływ zarówno na kupujących domy po raz pierwszy, jak i na obecnych właścicieli domów, ponieważ rząd próbuje zarządzać gwałtownie rosnącymi cenami domów w całym kraju.
Nowy Regulamin Kredytu Hipotecznego 2022-2023
Poniżej przedstawiamy kilka nowych propozycji dotyczących budżetu federalnego na rok 2022:
Budżet 2022 zawiera kilka propozycji, które pomogą kupującym dom po raz pierwszy.
Najpopularniejszym z nich jest tzw Domowe Konto Oszczędnościowe Wolne od Podatku (TFFHSA).
To konto oszczędnościowe jest jak hybryda pomiędzy TFSA i RRSP.
Osoby kupujące dom po raz pierwszy mogą zaoszczędzić do 40 000 USD bez podatku i ubiegać się o swoje składki jako odliczenie od zeznań podatkowych.
Dochód z inwestycji uzyskany na koncie oraz wypłaty z konta na sfinansowanie zakupu domu będą wolne od podatku.
Oczekuje się, że konto Tax-Free First Home Savings zostanie wprowadzone do kwietnia 2023 r.
Po drugie, Ulga podatkowa dla kupujących po raz pierwszy dom podwaja się z 5 000 do 10 000 USD.
Ten wzrost oznacza, że kupujący dom po raz pierwszy otrzymają do 1500 USD zwrotu w czasie podatkowym (wzrost o 750 USD).
The Zachęta do zakupu domu po raz pierwszy który pozwala kupującym dom po raz pierwszy na współpracę z rządem przy zakupie domu, zostaje przedłużony do 31 marca 2025 r.
Inne spodziewane zmiany, które wpłyną na rynek nieruchomości w Kanadzie to:
- Zakaz inwestycji zagranicznych na rynku nieruchomości mieszkaniowych na dwa lata.
- Płetwy domowe będą podlegać pełnemu opodatkowaniu zysków jako dochodu z działalności gospodarczej, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana w ciągu 12 miesięcy od zakupu.
- Sprzedaż cesji będzie obciążona podatkiem GST/HST.
- Karta praw nabywcy domu pomoże zakończyć licytację w ciemno i zapewni prawo do inspekcji domu.
Ma również na celu uczynienie historii cen sprzedaży domów bardziej przejrzystą.
- Istnieje kilka propozycji uczynienia budynków i domów bardziej ekologicznymi i bardziej przystępnymi cenowo.
- Jednorazowa płatność w wysokości 500 USD dla osób, które mają problemy z dostępnością mieszkań.
Poniżej znajduje się kilka innych zasad dotyczących kredytów hipotecznych, które nadal obowiązują w 2023 r.:
1. Nabywcy domów będą potrzebować co najmniej 680 punktów kredytowych.
To o 80 punktów więcej niż poprzedni wymóg 600.
Jeśli para kupuje dom, jeden z wnioskodawców musi mieć co najmniej 680 punktów kredytowych.
Nie wiesz, jaka jest Twoja zdolność kredytowa? Tutaj możesz to sprawdzić za darmo.
2. Maksymalny wskaźnik zadłużenia brutto (GDS) został ograniczony do 35% (spadek z 39%), a maksymalny wskaźnik całkowitej obsługi zadłużenia (TDS) wynosi obecnie 42% (spadek z 44%).
W rzeczywistości musisz wykazać, że mniejszy procent twoich dochodów jest potrzebny na spłatę twoich długów.
3. Pożyczone środki nie będą już wliczane do Twojej przedpłaty ani jako kapitał własny, gdy rozważane jest ubezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego.
Chociaż te zmiany z pewnością wpłyną na niektórych kupujących domy, nie jest tak źle, jak się wydaje.
Początkowo istniały obawy, że minimalna kwota wkładu własnego zostanie podniesiona z 5% do 10%.
Nowe Zasady Kredytu Hipotecznego 2019-2020
CMHC ogłosiło nowe zasady dotyczące kredytów hipotecznych, które weszły w życie 1 lipca 2020 r.
Zmiany te zaostrzają wymagania CMHC i mają na celu zniechęcenie kredytobiorców o wyższym ryzyku do zaciągania kredytu hipotecznego, na który ich nie stać.
Kredytobiorca o wyższym ryzyku to nabywca domu z mniej niż 20% wkładem własnym.
Chociaż prognozowano, że te nowe zasady spowodują spadek cen domów o 9% do 18%, tak się nie stało.
W ciągu ostatnich 3 lat w Kanadzie wprowadzono kilka zmian w przepisach dotyczących kredytów hipotecznych.
Najnowsze i przyszłe zmiany pojawiły się w budżecie federalnym na 2019 r., tj Program motywacyjny dla kupujących po raz pierwszy domktórego celem jest pomoc kupującym po raz pierwszy dom na „gorącym” kanadyjskim rynku nieruchomości.
Program ten byłby zarządzany przez Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) i zapewniłby do 1,25 miliarda dolarów uprawnionym nabywcom domów w ciągu 3 lat.
Niektóre z proponowanych wymagań kwalifikacyjnych do programu to:
- Gospodarstwa domowe o dochodach poniżej 120 000 USD mogą kwalifikować się do otrzymania zachęty w wysokości 5-10% (takiej jak nieoprocentowana pożyczka) na zakup domu.
- Nabywcy domów muszą mieć co najmniej 5% wkładu własnego (ubezpieczony kredyt hipoteczny).
- Maksymalna wartość kredytu hipotecznego plus pożyczka CMHC jest ograniczona do około 560 000 USD.
Na przykład w przypadku odsprzedaży domu o wartości 400 000 USD, po odjęciu 5% zaliczki (20 000 USD) i 5% zachęty (20 000 USD), kwota kredytu hipotecznego zostanie zmniejszona do 360 000 USD.
Może to obniżyć miesięczny rachunek za kredyt hipoteczny o 120 USD z 1971 USD do 1851 USD (przy stopie kredytu hipotecznego 3,49%).
Jeśli jest to nowy dom, który kwalifikuje się do pełnego 10% zachęty (tj.
40 000 USD), kwota kredytu hipotecznego spada do 340 000 USD, potencjalnie oszczędzając 228 USD miesięcznie (spłata kredytu hipotecznego spada z 1971 USD do 1743 USD) lub 2736 USD rocznie.
Z czasem mogą one przynieść znaczne oszczędności.
Właściciele domów, którzy skorzystają z planu, mogą spłacić pożyczkę w dowolnym momencie i nie jest ona oprocentowana.
Kredyt (zachętę) należy spłacić w ciągu 25 lat lub w momencie sprzedaży domu.
Program motywacyjny dla kupujących pierwszy dom wszedł w życie 2 września 2019 r.
W budżecie na 2019 r.
planowane jest również zwiększenie planu RRSP Home Buyers’ z 25 000 USD do 35 000 USD.
Oznacza to, że pary będą teraz mogły wypłacić do 70 000 USD ze swojego RRSP, aby przeznaczyć je na zakup domu bez podatku.
Powiązany: Kompletny przewodnik po tym, jak kupić dom w Kanadzie
Zmiany zasad na kanadyjskim rynku nieruchomości (2016-2018)
W 2017 roku Urząd Nadzoru Instytucji Finansowych (OSFI) wprowadził nowe zasady udzielania kredytów hipotecznych, które weszły w życie z dniem 1 stycznia 2018 roku.
Nowe przepisy wymagają, aby hipoteki nieubezpieczone, czyli takie, w których nabywca domu posiada wkład własny w wysokości 20% lub więcej, przejść teraz ten sam „test warunków skrajnych” wymagany w przypadku kredytów hipotecznych o wysokim wskaźniku lub ubezpieczonych.
„Test warunków skrajnych” zasadniczo oznacza, że wszyscy nabywcy domów muszą kwalifikować się do kredytów hipotecznych według wyższej z pięcioletnich stóp referencyjnych Banku Kanady (obecnie 5,14% – 1 kwietnia 2018 r.) zwrotnica.
W ciągu ostatniego roku na rynku nieruchomości zaszło kilka zmian, m.in.:
- Stres test dla wszystkich ubezpieczony kredyty hipoteczne, w przypadku których nabywca domu ma mniej niż 20% zaliczki, a nowi nabywcy muszą kwalifikować się do kredytów hipotecznych według stopy referencyjnej Banku Kanady (BoC) – od listopada 2016 r.
- Ograniczenie ubezpieczenia kredytu hipotecznego do mieszkań zajmowanych przez właściciela, krótszy maksymalny okres amortyzacji, cena zakupu poniżej 1 miliona USD i minimalna ocena kredytowa 600.
- Maksymalny wskaźnik obsługi zadłużenia brutto na poziomie 39% i wskaźnik obsługi zadłużenia ogółem na poziomie 44% – obliczone na podstawie wyższych wskaźników testów warunków skrajnych.
- Wzrost składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego płatnej od ubezpieczonych kredytów hipotecznych nawet do 4% – od marca 2017 r.
- Nałożenie 15% podatku od nabywców zagranicznych w Kolumbii Brytyjskiej (sierpień 2016 r.) i Ontario (kwiecień 2017 r.) oraz inne środki kontroli.
- Podobny test warunków skrajnych dla nieubezpieczony kredyty hipoteczne, w których kupujący mają 20% lub więcej wkładu własnego – od stycznia 2018 r.
- Test warunków skrajnych zostanie również przeprowadzony, gdy właściciele domów, którzy refinansują swoje kredyty hipoteczne, zmienią pożyczkodawców.
- Osoby sprzedające nieruchomości w Kolumbii Brytyjskiej są teraz zobowiązane do ujawnienia swojego statusu rezydenta w Kanadzie dla celów podatkowych.
Ma to na celu zapewnienie, że cudzoziemcy lub rezydenci niebędący rezydentami podatkowymi nie unikają płacenia podatków od zysków kapitałowych wynikających ze sprzedaży nieruchomości wyznaczonej jako główne miejsce zamieszkania – od 27 listopada 2017 r.
- Nowy „podatek spekulacyjny” w BC, który nakłada podatek w wysokości 0,5% (na 2018 r.) od oszacowanej wartości domów będących własnością nierezydentów (lub wolnych) został ujawniony w budżecie BC ogłoszonym 20 lutego 2018 r.
Podatek wzrośnie do 2,0% w 2019 roku.
- Podatek od zagranicznych nabywców w wysokości 15%, który został wprowadzony w Kolumbii Brytyjskiej w 2016 r., został teraz zwiększony do 20% od 21 lutego 2018 r.
Obszar objęty podatkiem został również poszerzony o Metro Vancouver oraz Capital Regional District , Fraser Valley, Central Okanagan i dystrykty regionalne Nanaimo.
Czynniki napędzające te zmiany były w dużej mierze spowodowane rosnącym i niezrównoważonym zadłużeniem kanadyjskich gospodarstw domowych, gwałtownym wzrostem cen domów w Ontario i BC oraz potencjalnym ryzykiem, jakie te kwestie stwarzają dla całej gospodarki.
To, co osiąga „test warunków skrajnych”, polega na tym, że właściciele domów mogą sobie pozwolić na spłatę kredytów hipotecznych, nawet jeśli stopy wzrosną.
A mówiąc o wzroście stóp, bank Kanady już dwukrotnie w tym roku podniósł główną stopę procentową (obecnie na poziomie 1%).
Ponieważ gospodarka nadal się poprawia, prawdopodobne są dalsze podwyżki, a oprocentowanie kredytów hipotecznych pójdzie w ich ślady.
Potencjalny wpływ nowych zasad
Zwiększona regulacja na rynku mieszkaniowym często ma przewidywalny wynik, przynajmniej w krótkim okresie.
Ogólnie rzecz biorąc, prawdopodobnie zobaczymy następujące elementy:
- Zwiększony popyt na domy w listopadzie i grudniu 2017 r., ponieważ osoby z wcześniej zatwierdzonymi kredytami hipotecznymi spieszą się z zamknięciem.
- Większa aktywność w kategorii tańszych domów i mniejsza aktywność w droższych kategoriach.
Nowi nabywcy domów będą kwalifikować się do niższych kredytów hipotecznych, gdy nowe przepisy wejdą w życie.
- Pewne spowolnienie tempa wzrostu cen domów (rok/rok), szczególnie w obszarach takich jak Toronto i Vancouver.
- Zwiększony patronat pożyczkodawców, którzy nie są regulowani przez władze federalne, takich jak spółdzielcze kasy pożyczkowe.
Mortgage Professionals Canada (MPC) opublikowało raport 5 grudnia 2017 r., w którym szacuje, że nowe testy warunków skrajnych, które wejdą w życie 1 stycznia 2018 r., najprawdopodobniej będą miały negatywny wpływ na rynek nieruchomości.
Niektóre z ich szacunków obejmują:
- Około 18% rocznych kredytobiorców hipotecznych (lub 100 000 nabywców domów) prawdopodobnie nie przejdzie nowych testów warunków skrajnych.
- Od 50 000 do 60 000 potencjalnych nabywców domów rocznie prawdopodobnie będzie musiało zadowolić się tańszym domem, który niekoniecznie jest tym, na co zdecydowaliby się w innym przypadku.
- 40 000 do 50 000 potencjalnych nabywców domów rocznie prawdopodobnie nie będzie mogło w ogóle kupić domu.
- Od teraz do końca 2019 r.
aż 200 000 właścicieli domów nie przejdzie testu warunków skrajnych w momencie odnawiania kredytu hipotecznego, co spowoduje, że będą musieli szukać mniej konkurencyjnych stawek kredytów hipotecznych.
- Prawdopodobnie nastąpi wzrost liczby potencjalnych nabywców domów, którzy zwrócą się do spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych (nieregulowanych na szczeblu federalnym) i korporacji zajmujących się inwestycjami hipotecznymi (nieregulowanych na szczeblu prowincji ani na poziomie federalnym).
MPC jest kanadyjskim krajowym stowarzyszeniem branżowym brokerów kredytów hipotecznych i zdecydowanie walczy o interes członków swojej grupy.
Na podstawie niektórych statystyk zawartych w raporcie niektóre z ich szacunków są zdecydowanie możliwe.
Nikt jednak nie może z całą pewnością powiedzieć, jak na nowe zasady zareaguje cały rynek nieruchomości.
Przystępność kredytów hipotecznych na nowych zasadach
Przykład użycia kalkulatora dostępności kredytu hipotecznego Ratehub:
Stare zasady: Zakładając 20% zaliczkę, 5-letnie stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego w wysokości 2,84% i 25-letnią amortyzację; rodzina z rocznym dochodem w wysokości 100 000 dolarów może sobie pozwolić na dom wart 693 405 dolarów.
Nowe zasady: Stosując nowy „test warunków skrajnych”, rodzina musi zakwalifikować się do kredytu hipotecznego, stosując wyższą z 4,89% i 4,84% (obliczoną jako 2% + 2,84%).
Dlatego przy 20% przedpłacie, 5-letniej stałej stopie procentowej w wysokości 4,89% i 25-letniej amortyzacji, rodzina może teraz pozwolić sobie na dom wart 591 537 USD.
powiązane posty:
Myśli końcowe
Będą różne podejścia do tego, jak ludzie postrzegają najnowsze zasady dotyczące kredytów hipotecznych.
Wielu nowych nabywców domów, sprzedawców i pośredników w handlu nieruchomościami z pewnością znienawidzi zwiększone kłopoty.
Moim zdaniem to mieszanka – z jednej strony lepiej mieć zdrowy i stabilny rynek mieszkaniowy; z drugiej strony wielu młodym ludziom i nowym imigrantom może być trudniej zostać właścicielami domów.
Ogólnie rzecz biorąc, jeśli wyniki na rynku mieszkaniowym będą wolniejsze, skorzystają na tym nowi nabywcy domów, którzy się zakwalifikują.
Jak omówiłem w moim artykule na temat przystępności cenowej domu, bez względu na to, ile bank jest skłonny ci pożyczyć, upewnij się, że kupujesz tylko dom, na który cię stać.
